De la recherche du bien au titre enregistré — CONFOTUR, types de titres, zones d'investissement et pièges que même les notaires locaux n'anticipent pas toujours.
Contrairement à la France, il n'existe pas de compromis de vente standardisé en République Dominicaine. Le processus repose sur le système Torrens (Loi 108-05 de 2005), qui garantit l'inattaquabilité du titre enregistré — à condition que chaque étape soit correctement réalisée.
Les délais officiels sont multipliés par 2 à 3 dans la pratique. L'enregistrement d'un titre peut prendre 6 mois dans les bureaux de Santo Domingo. Ne financez jamais une construction avant d'avoir le titre définitif en main.
Le Certificado de Título (ES/DO) → [Certificat de Titre] est votre seule protection réelle. Tant qu'il n'est pas à votre nom au Registro de Títulos, vous n'êtes juridiquement propriétaire de rien.
La République Dominicaine utilise le système Torrens depuis la Loi 108-05 (Registro Inmobiliario → [Registre Immobilier]). Tous les titres ne se valent pas — leur niveau de sécurité juridique varie considérablement.
| Type de titre | Sécurité | Délai | Action requise |
|---|---|---|---|
| Certificado de Título (Torrens complet) | Maximum ✓ | Immédiat si existant | Vérifier charges au Registro |
| Constancia Anotada → [Attestation annotée] | Intermédiaire ⚠ | — | Exiger conversion avant achat |
| Titre en Saneamiento → [Assainissement de titre] | Risqué ⚠ | 2–10 ans | Attendre clôture saneamiento |
| Solar sin título → [Terrain sans titre] | Très risqué ✗ | Indéterminé | Refuser sauf expertise confirmée |
Un bien en proceso de Saneamiento (assainissement de titre) peut sembler attractif à prix réduit. Des tiers peuvent contester la propriété pendant toute la durée de la procédure. N'achetez jamais sans avis juridique spécialisé et consignation notariée des fonds.
La Loi 158-01 (modifiée par Loi 195-13), dite CONFOTUR, est le dispositif d'incitation à l'investissement touristique le plus avantageux des Caraïbes pour un investisseur étranger. Elle permet une exonération fiscale totale pendant 10 ans sur les projets touristiques approuvés.
Pour tout projet touristique certifié par le Ministère du Tourisme (MITUR → [Ministerio de Turismo]) en zone éligible :
L'absence de convention fiscale entre la France et la République Dominicaine implique un risque de double imposition. Les revenus locatifs générés doivent être déclarés en France (formulaire 2047) même s'ils bénéficient d'exonérations locales. Consultez un avocat fiscaliste franco-dominicain avant tout investissement structuré.
Le marché immobilier dominicain n'est pas homogène. Les prix, rendements locatifs et niveaux de risque varient considérablement selon la zone. Ces données sont issues de transactions observées sur le terrain en 2025–2026.
La fiscalité immobilière dominicaine repose sur trois taxes principales. Elle est globalement plus favorable qu'en France, mais l'absence de convention fiscale bilatérale crée un risque spécifique pour les investisseurs français.
| Taxe | Taux | Base de calcul | Référence légale |
|---|---|---|---|
| IPI → Impuesto al Patrimonio Inmobiliario [Impôt Patrimoine Immobilier] | 1%/an | Sur valeur au-delà de 8 M DOP · Résidence principale exonérée | Loi 18-88 mod. Loi 253-12 |
| Taxe de transfert · Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria | 3% | Sur valeur cadastrale ou prix de vente (le plus élevé) | Art. 9 Loi 288-04 |
| Ganancia de Capital → Plus-value immobilière | 27% | Prix cession − prix acquisition indexé | Código Tributario, Art. 289 |
Il n'existe aucune convention de non-double imposition entre la France et la République Dominicaine. Vos revenus locatifs et plus-values sont imposables en France (revenus fonciers, formulaire 2047) ET en RD. Une structure via SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada → [Société à Responsabilité Limitée]) dominicaine peut atténuer cet effet — sous réserve de conseil fiscal bilatéral.
Ces situations sont documentées à partir de cas réels observés sur le marché dominicain entre 2020 et 2026. Chaque point a fait l'objet d'un litige ou d'une perte financière significative pour des acheteurs étrangers.
Le financement immobilier pour les non-résidents en République Dominicaine est limité mais des options existent. La majorité des acheteurs étrangers financent au comptant ou via des plans de paiement promoteur.
Tout transfert de fonds vers la RD au-delà de 10 000 USD doit faire l'objet d'une déclaration à la DGII (Direction Générale des Impôts Internes) et justification de l'origine des fonds. Prévoir les documents bancaires correspondants.
La Ley 189-11 (Loi sur le marché hypothécaire et le fideicomiso) a introduit en République Dominicaine un mécanisme de protection des acheteurs sur plan : le fideicomiso de oferta pública. Les fonds versés par les acquéreurs sont déposés auprès d'une fiduciaire agréée — indépendante du promoteur — et ne sont débloqués qu'en fonction de l'avancement réel des travaux.
886 fideicomisos actifs en 2024 · AUM DOP$445 milliards · supervisés par la Superintendencia de Bancos
| Fideicomiso | Objet |
|---|---|
| VBC RD — Viviendas de Bajo Costo | Programme logement social — prix plafonné RD$5,193,655.47 |
| FONVIVIENDA | Fonds National du Logement — financement acquéreurs modestes |
| PRO-Pedernales | Développement touristique province Pedernales — zones CONFOTUR |
| Ciudad Juan Bosch | Macro-projet urbain Santo Domingo — mixte résidentiel/commercial |
| RD Vial | Réseau routier — opération, maintenance et expansion infrastructure |
Prix maximum pour bénéficier du régime vivienda de bajo costo : RD$5,193,655.47 (actualisé DGII 2025). En dessous de ce seuil, le projet bénéficie d'avantages fiscaux spécifiques (exonération ITBIS sur matériaux, taux réduit taxe transfert).
L'Impôt sur la Propriété Immobilière (IPI → 1%/an) est exonéré pour toute propriété d'une valeur inférieure à RD$10,190,833 (seuil 2025). La grande majorité des appartements achetés via fideicomiso en RD se situent sous ce plafond.
Un projet vendu "en fideicomiso" sans fiduciaire identifiée et supervisée par la SB est une red flag majeure. Vérifiez systématiquement : (1) le nom de la fiduciaire sur le contrat, (2) sa présence dans le registre SB sur sb.gob.do → Entidades supervisadas → Fiduciarias, (3) l'existence du contrat de fideicomiso enregistré à la DGII.
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